Aslına bakarsanız, mortgage’ın türkçe karşılığı bu finansal ürününün amacını net bir şekilde anlatıyor. İpotek karşılığı alınan teminat ile uzun vadeli konut finansmanının sağlanması.
Bu şekilde bakıldığında bankalar tarafından kullanılan konut kredileri sürecinde akış olarak pek bir farklılık gözükmese dahi baktığımızda fonlama açısından büyük farklılıklar gösterir.
Biraz detaya girmek gerekirse mevcut bankacılık sistemi içerisinde sunulan konut kredileri için fonlamalara kaynak olarak mevduatlar kullanılmaktadırlar. Krediler TL veya döviz üzerinde sabit faizli verilebilen bu krediler tüketicinin korunması yasası kapsamında olduğundan uzun vadeli finansmanlarda kullanılması gereken bazı fonsiyatileler değişken faiz gibi uygulamalara imkan yoktur. Mortgage sistemindeki en önemli fark ise ipotek teminatı alınarak kullandırılan bu krediler bir havuz içerisinde toplanır ve daha sonra uzun vadeli fon yönetimi yapılan kuruluşlara bireysel emeklilik şirketleri, kurumsal finansman şirketleri, ve büyük yatırım fonları gibi bir alt piyasada tekrar satılabilir. Bu ikincil piyasa imkanı fonlama maliyetini oldukça düşürür, zira banka konut kredilerinde krediler ve mevduatların arasındaki ters ilişkinin aksine uzun vadeli krediler, kısa vadeli mevduatlar burada kaynak kredi ilişkisinde iki tarafın da uzun vadeli olması fonlama maliyetlerinin düşmesine neden olmaktadır.
Mortgage sisteminde faizin önemi.
Mortgage’ın uygulanabilirliği için en önemli faktör olan faiz oranlarının gerçekten düşük seviyelerde stabil şekilde durmasıdır. Aksi takdirde borç vadelerinin uzun süreli olmasını beklemek gerçekçi olmayacaktır. Düşük seviyelerde veya stabil olmayan faiz ortamında mortgage vadeleri çok uzun olmayacaktır. Özellikle mortgage için yaygın olarak kullanılan “kira öder gibi ev borcu ödeme imkanı” sağlanabilmesi için mortgage vadelerinin 20, 30 seneye ulaşabilmesi gereklidir. Aksi takdirde 10 senelik vadelerde mortgage ödemeleri kira bedellerinin sahip olduğunuz peşinata bağlı olarak iki veya üç katı seviyelerinde olacaktır.
Mortgage sisteminde gecikme durumu.
Mortgage sistemi ile edindiğimiz evinizin müllkiyeti size ait olsa dahii mortgage ile ilgili kanuni düzenlemeler nedeni ile ödemelerde karşılaşılacak bir aksaklıkta mortgage veren kurum banka, konut kredilerinde oranla çok daha seri bir şekilde evinize el koyup bunu tekrar satışa çıkartabilir ve teminatını kurtarabilir. Bu bizim gibi ekonomilerde müşterinin aleyhine bir gelişme gibi gözükse dahi stabil ekonomisinde kişilerin gelirlerinin ve işlerinin sabit olduğu ve ev borçlarının uzun vadelere küçük taksitlere yayılmış sistemlerde önemli risk teşkil etmez.