Dünyada gelişmiş mortgage piyasalarına bakıldığında değişken faizli mortgage kredilerinin yaygın olarak kulanıldığını görüyoruz özellikle 20 yıl ve üzeri vadelerde faiz oranlarında yaşanacak dalgalanmalarda hem borç vereni hemde borç alana esneklik tanıması açısından bu mortgage türü tercih edilmekte.
Değişken faizli mortgage tüketicilerin aldıkları mortgage kredisinde uygulanacak faiz oranlarının sözleşmede belirtilen sürelerinin sonunda 6 ay bir sene iki sene vb. güncellenmesi prensibine dayanıyor.
5582 sayılı mortgage kanunu hazırlanırken değişken faizli mortgage kredilerinin kullanımında tüketicinin aleyhine bazı uygulamaların önüne geçilmesi için bazı önlemlerde alındı. Öncelikle konut finansmanı sağlayan kurum mortgage kredi faizi üzerinde kendi kafasına göre güncelleme yapamıyor. 06.03.2007 tarihli ve 26454 sayılı resmi gazete’de yayımlanan 21.02.2007 tarih ve 5582 sayılı konut finansmanı sistemine ilişkin çeşitli kanunlarda değişiklik yapılması hakkında kanun’un 24 üncü maddesi ve 4077 sayılı kanuna eklenen 10/b maddesi ile ipotek teminatlı konut finansmanı sözleşmelerinde değişken faiz oranı uygulanmasına imkan getirilmiş ve değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans faizlerin ve endekslerin türkiye cumhuriyet merkez bankası’nca belirleneceği hüküm altına alınmıştır. TCMB tarafından yapılan 07 mayıs 2007 tarihli basın duyurusunda değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans endeks, türkiye istatistik kurumu tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksi tüfe olarak açıklamıştır. TCMB yaptığı açıklamada, konut finansmanı kuruluşları ile kredi kullanacaklara farklı alternatifler sağlamak üzere, farklı nitelikteki referans faizlerin ve endekslerin de uygulamaya konulmasına izin verebileceğinden de altını çizmiştir.
Konut finansmanı kuruluşu, açıklanan endeksin tüfe üzerine belli bir marj bu marjın ne kadar olduğu sözleşmede açık ve net bir şekilde belirtilmek zorunda ekleyerek, belirlenecek faiz oranıyla yapılacak güncelleme tarihinin en az bir ay öncesinden yeni ödeme planını hazırlayarak tebliğ etmek yükümlüğünündedir.
Ekonomik göstergeler ve endekslerde yaşayabilecek çok büyük dalgalanmalar gözlemlenmesi durumunda tüketicilerin mağduriyetinin önüne geçebilmek için TCMB tarafından açıklanan bu endesklerin artış azalış aralığı ve azami faiz oranı için ise, sözleşme anında tüketici ile karşılıklı müzakere edilerek belirlenmesi ve sözleşmede bu bilgilerin net bir şekilde yeralması zorunluluğu getiriliyor. Yani tüfe gibi neredeyse standartlaşmış bir endeksin bile kriz veya benzer nedenler ile sapıtması durumunda, konut finansmanı şirketi sözleşmede yer alan azami faiz oranından daha yüksek bir orana güncelleme yapamıyor olacak.